Da li Beograd ima kapaciteta za proširenje ponude stanova?

Beograd, kao dinamičan centar Srbije, doživljava brze promene u urbanom pejzažu koje postavljaju važno pitanje – da li grad ima kapaciteta da proširi ponudu stanova kako bi zadovoljio rastuće potrebe stanovništva? Na ovo pitanje odgovaramo u nastavku teksta. 

Potražnja i dalje veća od ponude

U Beogradu se i dalje godišnje prodaje oko 15.000-16.000 stanova. Uprkos velikom broju prodatih stanova, potražnja ne jenjava, a procenjuje se da je da su u Beogradu nalazi trenutno oko 10.000 praznih, neprodatih stanova.

Važno je istaći da ovi stanovi na prodaju u Beogradu, nisu ostali neprodati zbog manjka interesovanja. Naprotiv, interesovanje je i dalje na visokom nivou, ali ono što stoji na putu prodaji ovih stanova je što je beogradsko tržište nekretnina još uvek tržište prodavaca. To znači da prodavci, određuju dominantno cenu, ostavljajući malo prostora za pregovore sa kupcima. Tako je korekcija cene, tačnije popust koji su investitori davali iznosio uglavnom od 2 do svega 5%.

U ovakvim uslovima, kupci su morali da prave kompromis, pa je tako skočila potražanja za garsonjerama, prvenstveno u centralnim delovima Beograda, na Vračaru, Zvezdari, ali i Novom Beogradu. Garsonjere su tražene i zbog dobre mogućnosti za brzi povrat investicije, takođe kod garsonjera postoji mogućnost lakše prodaje i povrata novca, a značajan je širok spektar kupaca i ekonomičnost.

Međutim, najveća potreba među interesentima postoji za stanovima srednje kvadrature od 55 do 60 kvadrata, a sa postojećim cenama, ovi stanovi su nedostupni većini kupaca srednje, pa čak i visoke srednje klase. Tako su, visoka cena u centralnim opštinama, i manjak “neluksuznih” stanova, uslovili to da kupcima više lokacija nije najbitniji kriterijum. Iz tog razloga se povećava interesovanje za stanovima na perifernim delovima Beograda.

Dakle, nesumnjivo je da postoji potreba za bogatijom ponudom stanova, pogotovo stanova srednje kvadrature i pristupačnij cene. U nastavku otkrivamo na kojim bi se lokacijama u Beogradu mogla očekivati ponuda ovakavih stanova.

Lokacije sa dobrom ponudom stanova u Beogradu

S obzirom na to da su opštine Stari grad, Vračar, pa dobrim delom i Novi Beograd rezervisani za ekskluzivne kupce, i luksuzne projekte i da će tako biti i u budućnosti, ostaje da vidimo na kojim lokacijama će se naći stanovi dostupni srednjoj klasi, koja čini najveći deo zainteresovanih.

Među prvim lokacijama izdvaja se Mirijevo. Naime sasvim je izvesno da će Mirijevo nastaviti da se razvija, urbanizuje i obogaćuje ponudu. Ova lokacija je atraktivna zbog dobre povezanosti sa svim delovima Beograda, a trebalo bi da bude još bolja u narednom periodu s obzirom na to da će do Mirijeva ići i prva linija budućeg metroa. Ovde je dostupna i veliki broj škola, vrtića i parkova, pa je ova lokacija psebno tražena među porodicama. Takođe, ovo je upravo lokacija na kojoj bi trebalo očekivati veliku ponudu stanova srednje kvadrature oko 55 kvadrata. Cena kvadrata na Mirijevu se trenutno kreće oko 1.800-2.000 evra.

Surčin je sasvim sigurno, lokacija koja će nakon završetka EXPO-a postati atarktivna lokacija za kupovinu stana. Očekuje se da Surčin doživi sudbinu Novog Beograda, te tako postane nova stambeno poslovna zona koja će funkcionisati kao “grad u gradu”. Takođe, jasno je da će stanovi na ovoj lokaciji da budu u početku dosta povoljniji nego kasnije, kada dođe do poptupnijeg razvitka ove opštine. Trenutno cena stana u Surčnu dostiže i do 2.000 evra u novogradnji, trend rasta je očigledan, s obzirom na to da se pre dve do tri godine stan u ovoj opštini mogao kupiti za 1.500 evra po kvadratu.

Najpovoljnije lokacije za kupovinu stana u Beogradu

Ono što je u Beogradu najjeftinije i trenutno dostupno jesu opštine Rakovica, Čukarica i Barajevo. Cena kvadrata u Rakovici, iznosi oko 1.600 evra po kvadratu. Prema izveštaju RGZ-a za drugi kvartala prošle godine, Rakovica je bila opština sa najpovoljnijom cenom kvadrata. 

Što se tiče Čukarice, prema podacima RGZ-a, prosečna cena kvadrata za starogradnju u drugom kvartalu 2024. je bila 1.950 evra, a u novogradnji kvadrat je iznosio 2.115. 

Važno je napomenuti da je Čukarica jedna od opština na kojoj se intezivno gradi, a usvojen je i novi urbanistički plan za ovu opštinu koji bi trebalo da doprinese njenom razvitku i bogatijoj ponudi stanova. Takođe, Beograd na vodi se širi upravo ka Čurakrici, pa će se u ponudi ove opštine naći i luksuzni stanovi. Dakle, od centralnih beogradskih opština Čukarica je ta od koje se očekuje razvitak i bogatija ponuda stanova.

Dakle, Beograd ima dosta prostora i kapaciteta da svoju ponudu stanova obogati. Poslednjih godina smo svedočili skoku gradnje i prodaje luksuznih stanova, dok bi u narednom periodu trebalo očekivati da se poveća ponuda stanova srednje kvadrature, i cene koja će biti pristupačna srednjoj klasi.